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对不起,镇江句容出轨南京?

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在南京都市圈中,句容宝华热度最高。长期以来,宝华房价甚至比镇江市区还高。


这是因为“0距离”南京仙林副中心的原因。


早在2017年以来,随着城市规划不断外延,南京都市圈也曾迎来一个爆点,尤其是与仙林板块无缝连接的宝华,房价走势一路飙升,突破2万/㎡大关,最高甚至卖到过2万6


本地人称:至少从房价来看,宝华曾经与南京“接轨”。但如今仙林-仙林湖房价甚至破4万(至少3.5万),句容宝华房价仅1万出头。


这样看,有点“出轨”。


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第一个问题:现如今的宝华,房价如何?我们来看距离仙林板块较近的几个楼盘。


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从四季金辉到仙林湖,全程约5.4公里,驾车约11分钟。而仙林悦城更近(这一点,从名字便可看出),全程约3.5公里,驾车约7分钟


如图所示,这两个距仙林湖也就10分钟车程的小区,几年来,房价均呈下跌态势


再来看仙林湖二手房均价:


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没错,那个与仙林无缝对接的宝华,那个曾与仙林房价“接轨”的宝华,现在房价跌至仙林的三分之一


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眼看他高楼起,眼看他宴宾客,眼看他房价跌。


那么第二个问题又来了:宝华的房价何以至此?


首先,归根结底还是由于之前规划的各种利好没有立即到位


早在几年前,宝华要划入南京的消息传得纷纷扬扬。一会说南京地铁4号线会向东延至宝华,一时间,还有不少官方文件“加持”。


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此外,在教育资源方面,有关南外进驻宝华的消息最早可追溯至2014年。


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在产业方面,2017年就传来苏宁科技小镇落地的消息。


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这不,这些重磅利好的规划,直接骚动了众多投资客以及本就在仙林工作生活的人们的心。于是宝华的房价便被“炒”起来了


但,规划终究是规划。上文提到的利好,宝华人依然在等。那么交通、教育、商业产业,依旧是宝华的阶段性短板。


宝华依托着南京仙林,当楼市行情看涨时,受南京的辐射影响,一路水涨船高,房价从2016年初到2018年,几乎翻了倍。但重磅资源迟迟不来,房价势必会受到影响。


其次,宝华同质化的房子体量很大。有的品质还不高,且都是高层,密密麻麻,容积率也不比仙林湖低,体现不出“郊区”低密度的优势。因此,这些房子没有太大的“稀缺性”,只是匹配“仙林-仙林湖”的一些外溢刚需,这些年轻人对房价极其敏感。


某种意义上,尽管距离南京副中心仙林很近,但,房价很难上得去。很多人也许不能理解这个房价逻辑——其实,这个道理好比桥北,与南京市区一桥之隔,本身各种生活配套也很齐备,长江大桥以南的中冶二手住宅能卖到5万甚至更高,而长江大桥以北的新房、次新房,只能卖到2万出头


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第三个问题:宝华现如今的价值在哪里

打开百度检索相关问题,出现的大都是投资客们的“肠子悔青”


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诚然,对于投资客来说,买了宝华的房子回报略显“惨淡”。但光从这点来看,并不能定义宝华的价值


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从上文所示的仙林湖二手房均价来看,400万在仙林湖大概率只能买到相对的普通的房子。而同样的价格,去开车10多分钟的宝华买个别墅,对于众多在仙林湖工作的人来说,就是一个字“香”


从这层面来看,宝华的实际居住价值是存在的,尤其是一些中高端定位的别墅或低密度住宅产品,比如仙林翠谷金科观天下这种别墅,一方面产品好,地段出色,很热销;另一方面,仙林很多高校老师都买了这些“价格相对还不贵但很好的别墅”,甚至可以作为第一居所。那么,这就是一个很高的实际居住价值。而且,房价也很保值。这与仙林大道边那些鳞次栉比的那些高层住宅有完全不同的定位与意义


认识南大一位很漂亮很气质的老师,之前买了套金科观天下的别墅。


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诚然,不过仙林一套平层的价格,却能如愿山居别墅。这位美女老师为自己之前咬咬牙下定的决心感到兴奋,现在还准备撺掇闺蜜也“整”一套,期待来日好山好水好相伴。


都市圈的价值决不能一概而论。要知道现如今宝华的短板,也会是它未来的增长点。毕竟,在瞬息万变的房地产行业,任何以一时的市场表现来预测楼市走向的行为都是幼稚的。


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来源:https://www.toutiao.com/a6836180617386787339/
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